Du kan pausa amorteringen på bolånet om banken godkänner det, men du har ingen rätt till en paus. Banken får ge amorteringsfrihet under en begränsad period när det finns särskilda skäl, vanligen att hushållets inkomst har fallit kraftigt efter att lånet togs, till exempel vid arbetslöshet eller sjukdom. Under pausen betalar du räntan som vanligt medan skulden står still.
Regeln om särskilda skäl finns i 9 § lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, som ersatte Finansinspektionens föreskrifter om amorteringskrav den 1 april 2026. Saknar du särskilda skäl kan du ändå sänka amorteringen med en omvärdering av bostaden eller genom att ta bort den frivilliga delen som du betalar utöver lagkravet.
- Beslutet: Banken prövar varje ansökan för sig och är inte skyldig att säga ja.
- Skälet: Hushållets ekonomi ska ha försämrats kraftigt av något som hände efter att lånet togs.
- Räntan: Du betalar räntan varje månad även när amorteringen är pausad.
- Nyproduktion: Den som först köper en nyproducerad bostad kan få slippa amorteringskravet i upp till fem år.
Så bedömer banken särskilda skäl
Banken prövar om hushållets ekonomiska marginaler har krympt kraftigt och om förändringen kom efter att du tog lånet. Något oväntat ska ha hänt som du inte kunde räkna med när banken beviljade bolånet. Kraftigt ökade utgifter kan räcka som skäl, till exempel en elräkning som har stigit så mycket att hushållets budget inte längre går ihop.
Lagen kräver bara att särskilda skäl finns under lånets löptid och låter då banken medge att du slipper amortera under en begränsad period. Någon lista över godtagbara skäl finns inte i lagen, så två banker kan bedöma samma situation på olika sätt och du bör fråga hur din egen bank ser på ditt fall.
Arbetslös eller sjukskriven
Inkomstbortfall vid arbetslöshet eller sjukskrivning är det vanligaste skälet till amorteringsfrihet. Kontakta banken när du får beskedet om uppsägning eller sjukskrivning och vänta inte tills kontot är tomt.
Kan man pausa amorteringen under föräldraledighet?
Handelsbanken räknar föräldraledighet till de inkomstbortfall som kan ge amorteringsfrihet. Bankerna prövar varje ansökan för sig, så fråga din egen bank innan ledigheten börjar och räkna ut hur mycket hushållets inkomst sjunker under ledigheten.
Separation eller dödsfall i familjen
Skilsmässa och dödsfall i familjen fanns med bland typfallen för särskilda skäl redan när Finansinspektionen införde amorteringskravet 2016. Ska en person efter en separation ensam bära ett bolån som tidigare betalades av två inkomster kan marginalerna krympa kraftigt. En tidsbegränsad paus kan då ge tid att sälja bostaden eller köpa ut den andra parten, men banken avgör om skälet räcker.
Räknas renovering som ett särskilt skäl?
Lagen nämner inte renovering. De typfall som brukar räknas som särskilda skäl är händelser som försämrar ekonomin, som arbetslöshet eller sjukdom, så en renovering som du själv har planerat räknas sällan. En omfattande renovering kan däremot höja bostadens värde så mycket att banken går med på en omvärdering tidigare än efter fem år.
Så ansöker du om amorteringsfrihet
- Kontakta banken tidigt: Ring eller skriv till banken innan du missar en betalning och be att få prata med en lånehandläggare.
- Beskriv vad som har hänt: Berätta när inkomsten föll eller utgifterna steg så att banken ser att förändringen kom efter att lånet togs.
- Visa hushållets budget: Ställ upp inkomster och fasta utgifter före och efter förändringen så att banken kan se hur mycket marginalerna har krympt.
- Minska andra utgifter: Se över abonnemang, försäkringar och andra lån så att amorteringen kan börja igen så snart som möjligt.
- Få villkoren skriftligt: Be banken bekräfta hur länge pausen gäller, när pausen omprövas och hur stor amorteringen blir efteråt.
Be samtidigt om ditt amorteringsunderlag, som banken är skyldig att lämna ut snabbt när du frågar. Underlaget visar bostadens värde, den amorteringsgrundande skulden och vilket krav som gäller, så du ser om en omvärdering eller en lägre frivillig amortering kan räcka i stället för en paus.
Vad kostar det att pausa amorteringen?
Amorteringsfrihet tar bort amorteringen men inte räntan, så skulden ligger kvar på samma nivå medan räntan dras varje månad. Räntekostnaden blir något högre över tid, för räntan räknas på en större skuld än om du hade fortsatt att amortera.
Räkneexemplet utgår från ett bolån på 2 400 000 kronor för en bostad som är värd 3 000 000 kronor, alltså en belåningsgrad på 80 procent. Lagen kräver då amortering med 2 procent per år, vilket blir 48 000 kronor om året eller 4 000 kronor i månaden. Räntan är satt till 3 procent och beloppen gäller före ränteavdrag.
| Under ett år | Med amortering | Med amorteringsfrihet |
|---|---|---|
| Ränta första månaden | 6 000 kr | 6 000 kr |
| Amortering per månad | 4 000 kr | 0 kr |
| Att betala första månaden | 10 000 kr | 6 000 kr |
| Räntekostnad under året | 71 340 kr | 72 000 kr |
| Skuld efter tolv månader | 2 352 000 kr | 2 400 000 kr |
Pausen sänker månadskostnaden med 4 000 kronor, medan räntan kostar 660 kronor mer under det första året. Varje år därefter kostar de 48 000 kronorna som inte amorterades omkring 1 440 kronor i ränta före ränteavdrag. Gör gärna en kalkyl för ditt bolån med och utan amortering innan du kontaktar banken.
När pausen tar slut börjar amorteringen igen. Kravet räknas på det högsta lånebeloppet sedan bostaden senast värderades, så i exemplet gäller fortfarande 4 000 kronor i månaden. Skulden når gränsen på 70 procent ett år senare än utan paus. Först vid 70 procent halveras kravet till 1 procent.
Slipper man amortera på en nyproducerad bostad?
Köper du en nyproducerad bostad som första ägare får banken låta dig slippa amorteringskravet i upp till fem år från tillträdet. Undantaget gäller också när bolånet ersätter ett lån som finansierade bygget, om låntagaren är densamma. Banken är inte skyldig att ge undantaget, så fråga redan när du ansöker om ett lånelöfte. Tänk på att skulden står still under de fem åren om du inte amorterar frivilligt.
Kan en omvärdering sänka amorteringen?
En ny värdering av bostaden kan sänka amorteringskravet om bostaden har stigit i värde. Banken får göra en omvärdering tidigast fem år efter köpet eller efter den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen eller låneutrymmet. Har värdet ändrats avsevärt av andra skäl än den allmänna prisutvecklingen får omvärderingen göras tidigare.
Ta samma bolån som i räkneexemplet. Efter fem år med 2 procents amortering är skulden 2 160 000 kronor och belåningsgraden 72 procent av köpesumman på 3 000 000 kronor. Värderar banken om bostaden till 3 400 000 kronor sjunker belåningsgraden till 64 procent. Kravet blir då 1 procent av 2 160 000 kronor, alltså 1 800 kronor i månaden i stället för 4 000 kronor.
Kommer belåningsgraden ner till 50 procent eller lägre finns inget amorteringskrav i lagen. En omvärdering som inte ändrade amorteringen eller låneutrymmet startar inte om femårsfristen.
Kan du amortera mer nu och mindre senare?
Extra amortering ger ingen rätt att hoppa över amorteringen senare, eftersom lagen kräver att lånet amorteras varje år. Vinsten kommer när skulden når 70 procent av bostadens värde, för då halveras kravet från 2 till 1 procent. Vid 50 procent försvinner lagkravet helt.
Har du bunden ränta kan en extra amortering under bindningstiden kosta ränteskillnadsersättning, så lägg extra pengar på den del av lånet som har rörlig ränta. Vill du senare låna tillbaka pengar som du har amorterat får ett tilläggslån högst ta belåningen till 80 procent av bostadens värde.
Frivillig amortering utöver kravet
Amorterar du mer än lagen kräver kan du be banken sänka amorteringen ner till lagkravet utan att visa särskilda skäl. Kravet på särskilda skäl i 9 § gäller bara den amortering som lagen kräver i 7 och 8 §. Den överskjutande delen är en överenskommelse mellan dig och banken.
Jämför vad amorteringskravet för ditt lån är med vad du betalar varje månad, så ser du hur stor den frivilliga delen är. Banken får dock kräva mer amortering än lagen, till exempel när lånets löptid närmar sig sitt slut.
Skillnaden mot betalningsfri månad på privatlån
En betalningsfri månad på ett privatlån betyder att hela månadsbetalningen uteblir, medan amorteringsfrihet på bolånet bara tar bort amorteringen. Ett privatlån utan säkerhet i bostaden omfattas inte av lagen om begränsning av bostadskrediter, så för privatlånet finns inget lagstadgat amorteringskrav att göra undantag från. Fråga långivaren om betalningsfria månader och läs villkoren för ditt blancolån.
Fråga även hur räntan för den betalningsfria månaden hanteras och om månaden kostar en avgift, eftersom hela lånet ska betalas tillbaka till slut. Löneutmätning hos Kronofogden har till skillnad från skuldsanering inga inbyggda betalningsfria månader, vilket guiden om löneutmätning och betalningsfri månad förklarar närmare.
Vad gör du om du inte kan betala bolånet?
Kontakta banken direkt och vänta inte tills betalningarna har slutat gå igenom. Fråga om en avbetalningsplan, en lägre ränta eller ett uppehåll i betalningarna. En missad betalning kan leda till påminnelseavgifter, inkasso och till slut ett ärende hos Kronofogden.
Beslutar Kronofogden att du ska betala får du en betalningsanmärkning som finns kvar i tre år. En betalningsanmärkning gör det svårare att hyra en bostad, låna pengar och teckna abonnemang.
Ta också reda på om du har ett låneskydd kopplat till bolånet. Ett låneskydd kan betala lånets månadskostnad, oftast ränta och amortering, om du blir arbetslös eller sjuk. Ersättningen har ett tak som står i villkoren och börjar först efter en karenstid som ofta är längre än 30 dagar. Anmäl därför skadan så fort du vet att inkomsten försvinner.
Alla kommuner måste erbjuda budget- och skuldrådgivning till personer med skulder. Rådgivningen är kostnadsfri och omfattas av sekretess. En rådgivare kan hjälpa dig att göra en budget, prioritera skulderna och förhandla med banken och andra som du är skyldig pengar.
- Amorteringskrav: Guiden visar hur du räknar ut hur mycket lagen kräver att du amorterar på ditt bolån.
- Gör en kalkyl för ditt bolån: Räkna på månadskostnaden med ränta, amortering och ränteavdrag steg för steg.
- Skattereduktion för bolån: Ränteavdraget sänker räntekostnaden och gäller även när amorteringen är pausad.
- Ränteskillnadsersättning: Guiden förklarar vad det kostar att amortera extra eller lösa ett lån med bunden ränta.
- Löneutmätning och betalningsfri månad: Guiden förklarar vad som gäller när Kronofogden tar en del av lönen.
Vanliga frågor om amorteringsfrihet
Räcker en höjd ränta som skäl för att slippa amortera?
Nej, en högre bolåneränta räknas inte i sig som ett särskilt skäl för amorteringsfrihet. Banken har redan prövat att du klarar en högre ränta när bolånet beviljades, så försök i stället att förhandla om räntan eller sänka andra utgifter i hushållet.
Kan man förlänga amorteringsfriheten?
Banken gör en ny bedömning när perioden för amorteringsfriheten löper ut. Handelsbanken beviljar amorteringsfrihet i 6-12 månader beroende på skälet. Finns de särskilda skälen kvar kan den nya bedömningen leda till en ny period, men lagen kräver att varje undantag är begränsat i tid.
Räcker det att en av två låntagare blir arbetslös?
Det kan räcka, eftersom banken bedömer hela hushållets ekonomiska marginaler. Blir en av två låntagare arbetslös kan marginalerna krympa så mycket att banken beviljar amorteringsfrihet.
Kan regeringen pausa amorteringskravet för alla?
Regeringen får införa tillfälliga undantag från amorteringskravet vid en extraordinär situation som kan leda till en synnerligen djup lågkonjunktur. Under coronapandemin fanns ett allmänt undantag som gällde till och med den 31 augusti 2021. I dag finns ingen allmän paus, så varje ansökan prövas av den egna banken.
Påverkas ränteavdraget när amorteringen är pausad?
Nej, ränteavdraget gäller räntan och inte amorteringen, så du får avdrag för hela räntan även under pausen. Skattereduktionen för bolån är 30 procent av ränteutgifter upp till 100 000 kronor om året och 21 procent på den del som överstiger 100 000 kronor. Sedan 2026 gäller avdraget bara räntor på lån med säkerhet, som ett bolån.
Gäller amorteringskravet gamla bolån?
Nej, lagens amorteringskrav gäller inte bolån som en bank eller ett kreditmarknadsbolag lämnade före den 1 juni 2016. För de lånen styr avtalet med banken hur mycket du amorterar. För bolån från bolåneföretag som varken är banker eller kreditmarknadsbolag går gränsen i stället vid den 1 januari 2019.
